土地房产评估方法与流程

1.本发明涉及不动产评估技术，更具体地说，它涉及一种土地房产评估方法。


背景技术：

2.房产评估常用作房产土地在转让交易过程中，需对房产的产值进行评估，给予一个相较市场公允的价格作为参考，交易双方参考预估价在心理预期上进行沟通，友好商定最后的成交价。
3.但在房产评估过程中，住户或购方可能属于被动方，参考的预估价常被卖方以自愿预期标价左右，而导致容易存在预估标价过高，脱离实际而造成房屋久久无人问津，而较低的售价不仅影响卖方的基本利益，同时可能对于市场房价造成不良的反应，故需规范土地房屋在出让过程中准确公允的估计。
4.因此需要提出一种新的方案来解决这个问题。


技术实现要素：

5.针对现有技术存在的不足，本发明的目的在于提供一种土地房产评估方法。
6.本发明的上述技术目的是通过以下技术方案得以实现的：一种土地房产评估方法，其特征在于：其具体流程包括：
7.采集目标地产特征建立房产数据表单；
8.从房产数据表单筛分关键特征变量；
9.粗估产值，依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减，得到预估产值；
10.修正产值，类比同关键特征变量的房屋交易记录，修正预估产值，得到具有区间房屋的游动产值；
11.所述关键特征变量包括房屋状况、交通状况、区域功能建筑状况。
12.本发明进一步设置为：所述房屋状况包括房屋配套面积、使用年限、楼层状况、绿化状况、物业管理状况。
13.本发明进一步设置为：所述交通状况包括公交站点、地铁出入口、动车站及飞机场的分布情况。
14.本发明进一步设置为：所述区域功能建筑状况包括学校、商超百货及游乐区。
15.本发明进一步设置为：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：
16.依据使用年限的增加依照-2％/年进行折旧；
17.依据所处楼层状况进行增值或贬值，增值或贬值的区间范围为
±
3％；
18.依据绿化状况的绿化比例增值0-2％的比率。
19.本发明进一步设置为：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：
20.根据所处房屋距地铁出入口、公交站点的距离划分为1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、0以及-2％；
21.根据所处房屋距离动车及飞机场的距离划分为5公里以内、5-10公里和10公里-15公里，且设定比率依次为-1％、0以及1％。
22.本发明进一步设置为：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：
23.根据所处房屋距学校的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为15％、10％以及0；
24.根据所处房屋距商超百货的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、1％以及0。
25.本发明进一步设置为：所述预估产值的估算算法为：预估产值＝新房市价*(1+各关键特征变量设定的比率)*房屋配套面积。
26.本发明进一步设置为：所述修正产值的具体步骤包括：
27.搜索交易实例，收集房屋所在地理区域的近三个月的交易记录，依据关键特征变量进行筛分；
28.选取可比实例，依据关键特征变量重合率前三的交易实例作为可比实例；
29.交易情况修正，选取可比实例中依照交易时限以及户内装修状况进行修正；
30.修正比较，依照可比实例及预估产值得到区间产值。
31.综上所述，本发明具有以下有益效果：本技术方案通过采集特定区域内的房产数据，并依照关键特征变量进行筛分，以便购方依照所需关键特征进行选购，或使卖方可依据市场状况结合自身房屋状况进行自我的评估，可规范整顿行业或个人对房屋乱评估的乱象，同时能提供有效的评估标准，促进房屋成交的成功率和成交周期，并且依照房屋状况、交通状况以及区域功能建筑状况，结合近三个月的交易状况中重合率最高的三项交易实例作为可比实例，综合给到价格区间，有助于购方和卖方评估心理的房价区间。
附图说明
32.图1为本发明的流程框图；
33.图2为本实施例中各关键特征变量及设定比率表。
具体实施方式
34.下面结合附图和实施例，对本发明进行详细描述。
35.一种土地房产评估方法，如图1所示，其具体流程包括：
36.采集目标地产特征建立房产数据表单；
37.从房产数据表单筛分关键特征变量；
38.粗估产值，依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减，得到预估产值；
39.修正产值，类比同关键特征变量的房屋交易记录，修正预估产值，得到具有区间房屋的游动产值；
40.关键特征变量包括房屋状况、交通状况、区域功能建筑状况。
41.如图2所示，其中，房屋状况包括房屋配套面积、使用年限、楼层状况、绿化状况、物业管理状况，依据房屋状况的情况依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：依据使用年限的增加依照-2％/年进行折旧；依据所处楼层状况进行增值或贬值，增值或贬值的区间范围为
±
3％；依据绿化状况的绿化比例增值0-2％的比率。
42.其中，交通状况包括公交站点、地铁出入口、动车站及飞机场的分布情况，依据交通状况依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：根据所处房屋距地铁出入口、公交站点的距离划分为1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、0以及-2％；根据所处房屋距离动车及飞机场的距离划分为5公里以内、5-10公里和10公里-15公里，且设定比率依次为-1％、0以及1％。
43.其中，区域功能建筑状况包括学校、商超百货及游乐区，依据区域功能建筑状况依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：根据所处房屋距学校的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为15％、10％以及0；根据所处房屋距商超百货的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、1％以及0。
44.综上房屋状况、交通状况以及区域功能建筑状况的比率，预估产值的估算算法为：预估产值＝新房市价*(1+各关键特征变量设定的比率)*房屋配套面积。
45.例举某a市b区的新楼市价为20000元/平，现有一处位于b区的闲置房产欲进行出让，具体闲置房产的情况为：70年的使用年限已使用10年，房产面积为124.48平方米，位于15楼(小区高层总32层)且位于小区的向南侧，小区内绿化面积占比约10％，小区距离最近的学校直线距离为2.5公里，距离2.5公里处拥有大型商超百货，1公里内拥有地铁出入口以及客运中心。
46.则预估房产价值为：
47.23000元*124.48平方米*(1-2％*10+3％+2％+2％+1％+2％+2％)＝306396.8元。
48.修正产值的具体步骤包括：
49.搜索交易实例，收集房屋所在地理区域的近三个月的交易记录，依据关键特征变量进行筛分，具体的，在b区内近三个月内交易记录，依照房屋状况》交通状况》功能区域建筑状况的先后顺序进行筛选，其中房屋状况中楼层情况》绿化状况，交通情况中公交站点》地铁出入口，功能区域建筑状况中学校》商超百货》医院》游乐区，对近三个月内交易记录中房产状况进行筛分匹配，并记录出让的单价(元/平方米)。
50.选取可比实例，依据关键特征变量重合率前三的交易实例作为可比实例，具体的，依照房屋状况、交通状况以及功能区域建筑状况的相关条件，重合率最近的三项交易实例作为可比实例；
51.交易情况修正，选取可比实例中依照交易时限以及户内装修状况进行修正；
52.修正比较，依照可比实例及预估产值得到区间产值。
53.经搜索，b区范围内存在三处已交易房产，
54.b1处房产的条件为：已使用年限12年，房产面积100.3平方米，位于30层高层的10层楼层，小区内绿化面积约4％，小区距离最近的中学直线距离为2公里，距离最近的大型商超在其2.8公里以外，距离最近地铁口2公里，交易金额为1685040元；
55.b2处房产的条件为：已使用年限8年，房产面积98.2平方米，楼层位于高层(26层)
中的第5层，小区内绿化面积约5％，位于小区的东南角，距离最近的校区直线距离为2公里，距离大型商超百货3公里，2公里内有一所社区卫生院，一处湿地公园，交易金额为1546650元。
56.b3处房产的条件为：已使用年限10年，房产面积105.2平方米，位于高楼层(30层)的第25层，小区内绿化面积约8％，距离最近校区直线距离为1.5公里，距离大型商超百货约5公里，综合医院2公里，成交总价在1609560元；
57.综上b1、b2、b3三处房产的交易的单位金额为21000元/平方米、17500元/平方米以及18000元/平方米，故综合最近成交价格，可依照22000
±
1000元/平方米进行修正估价。
58.通过本技术方案记载房产评估方法，有利于结合目前市场新房及二手房成交情况，对预售的二手出让房进行客观的评估，避免出现乱定价而扰乱市场或长期闲置而成交率低的情况。
59.以上所述仅是本发明的优选实施方式，本发明的保护范围并不仅局限于上述实施例，凡属于本发明思路下的技术方案均属于本发明的保护范围。应当指出，对于本技术领域的普通技术人员来说，在不脱离本发明原理前提下的若干改进和润饰，这些改进和润饰也应视为本发明的保护范围。

技术特征：
1.一种土地房产评估方法，其特征在于：其具体流程包括：采集目标地产特征建立房产数据表单；从房产数据表单筛分关键特征变量；粗估产值，依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减，得到预估产值；修正产值，类比同关键特征变量的房屋交易记录，修正预估产值，得到具有区间房屋的游动产值；所述关键特征变量包括房屋状况、交通状况、区域功能建筑状况。2.根据权利要求1所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述房屋状况包括房屋配套面积、使用年限、楼层状况、绿化状况、物业管理状况。3.根据权利要求2所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述交通状况包括公交站点、地铁出入口、动车站及飞机场的分布情况。4.根据权利要求3所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述区域功能建筑状况包括学校、商超百货及游乐区。5.根据权利要求2所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：依据使用年限的增加依照-2％/年进行折旧；依据所处楼层状况进行增值或贬值，增值或贬值的区间范围为
±
3％；依据绿化状况的绿化比例增值0-2％的比率。6.根据权利要求3所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：根据所处房屋距地铁出入口、公交站点的距离划分为1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、0以及-2％；根据所处房屋距离动车及飞机场的距离划分为5公里以内、5-10公里和10公里-15公里，且设定比率依次为-1％、0以及1％。7.根据权利要求4所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减的具体步骤包括：根据所处房屋距学校的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为15％、10％以及0；根据所处房屋距商超百货的距离依次划分为：1公里以内、1-3公里以及3公里以外，且设定比率依次为2％、1％以及0。8.根据权利要求4所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述预估产值的估算算法为：预估产值＝新房市价*(1+各关键特征变量设定的比率)*房屋配套面积。9.根据权利要求1所述的土地房产评估方法，其特征在于：所述修正产值的具体步骤包括：搜索交易实例，收集房屋所在地理区域的近三个月的交易记录，依据关键特征变量进行筛分；选取可比实例，依据关键特征变量重合率前三的交易实例作为可比实例；交易情况修正，选取可比实例中依照交易时限以及户内装修状况进行修正；
修正比较，依照可比实例及预估产值得到区间产值。

技术总结
本发明公开了一种土地房产评估方法，涉及不动产评估技术，旨在解决住户或购方在定价时处于被动方，参考的预估价常被卖方以自愿预期标价左右，而导致容易存在预估标价过高过低的情况，其技术方案要点是：其具体流程包括：采集目标地产特征建立房产数据表单；从房产数据表单筛分关键特征变量；粗估产值，依据关键特征变量依照设定比率在单位市值基础上进行增减，得到预估产值。本发明通过采集特定区域内的房产数据，并依照关键特征变量进行筛分，以便购方或卖方可依据市场状况结合房屋状况进行评估，并且结合近三个月的交易状况综合给到价格区间，可规范整顿行业或个人对房屋乱评估的乱象，促进房屋成交的成功率和成交周期。促进房屋成交的成功率和成交周期。促进房屋成交的成功率和成交周期。


技术研发人员：蔡慧芝 冯章丰
受保护的技术使用者：浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司
技术研发日：2023.04.20
技术公布日：2023/9/7